В отдельных государствах приостановлена выдача ВНЖ россиянам. К таковым относится, например, Германия. Однако граждане РФ продолжают скупать недвижимость в Черногории, ОАЭ, Турции. Получить европейский ВНЖ можно, купив жилье или участвуя в программах инвестиций в национальную экономику: приобретении облигаций, выпущенных соответствующими государствами, открыв банковские счета, проинвестировав бизнес, совершив взносы в госфонды.
Инвесторы выбирают для покупки жилые и коммерческие объекты для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Минимальный инвестиционный порог по отношению к недвижимости составляет 250 тыс. евро.
Условия участия
Для россиян, желающих обосноваться в Европе или открыть там свой бизнес, вложения в недвижимость являются отличным способом, позволяющим получить ВНЖ. Спустя определенный период времени иностранец сможет начать оформлять ПМЖ и гражданство. Получить статус ВНЖ в разных странах можно в срок от 2 до 8 месяцев.
На Кипре собственники жилья или коммерческих объектов минуют стадию получения статуса вида на жительство и сразу получают ПМЖ. При их реализации раньше установленного срока ВНЖ может быть ликвидирован.
В некоторых случаях поданное заявление на ВНЖ могут отклонить в Евросоюзе: при наличии опасных заболеваний, имеющихся неточностях в предоставленных документах, непрохождении оценки на благонадежность и ошибках, допущенных при подборе объекта недвижимости.
Требования к заявителю
Требования для получателей ВНЖ будут отличаться в каждой стране ЕС, но вот самые частые из них:
- Достижение 18-летнего возраста;
- Наличие банковского счёта в местном банке;
- Отсутствие судимости;
- Наличие медицинской страховки;
- Наличие ликвидных финансовых активов на конкретную сумму.
В Хорватии инвестор должен получить разрешение на покупку от министра юстиции, а в Австрии для того, чтобы купить недвижимость, нужно иметь как минимум ВНЖ и постоянно проживать в стране. Похожий закон есть и в Швейцарии.
Необходимые документы
В основном они подаются на госязыке страны, в которой запрашивается статус ВНЖ.
Главный их перечень:
- анкета-заявление;
- загранпаспорт (предъявляются копии всех страниц);
- фото размером 35х45 мм, сделанные не ранее 3 месяцев до подачи заявление на приобретение статуса;
- подтверждение уплаты госпошлины;
- медицинская страховка;
- банковская выписка (либо иное доказательство, подтверждающее финансовое благополучие);
- документ, подтверждающий отсутствие судимости;
- подтверждение владения конкретным объектом недвижимости.
Иногда могут потребовать приложения договора купли-продажи, оценку приобретенного объекта.
Греция
В этом государстве проведенные инвестиции дают право на «золотую визу». Для сохранения статуса после его получения не обязательно находиться в Греции – достаточно владеть недвижимостью и подавать заявление на продление ВНЖ каждые 5 лет. Минимальный порог входа – 250 тыс. евро, а в некоторых высокоразвитых регионах районах, например, Афинах, Санторини – 800 тыс. В основном же он составляет 400 тыс. €.
До сентября 2024 года минимальный порог составлял 500 тыс. евро. Цены на недвижимость в Афинах достигли уровня 2007 года и остаются привлекательными для инвесторов. Некоторые квартиры в стране можно приобрести и за 100 тыс. евро, но в этом случае их придется приобрести несколько для достижения минимального порога. Имеются дома, стоящие более 1 млн евро.
Получить греческий ВНЖ можно через 1 год нахождения в государстве по визе цифрового кочевника. Заявки, поступившие от инвесторов, отклоняются менее чем в 1% случаев, главное – быть владельцем недвижимости, соответствующей требованиям, предъявляемым компетентным органом. В отличие от других государств европейской зоны здесь не требуется подавать справку о несудимости.
В 2024 г. можно получить ВНЖ Греции, имея второе гражданство. При его наличии получить статус можно удаленно. При невозможности личного присутствия можно выдать доверенность представителю, который может оформить приобретение объекта, подать ходатайство на приобретение статуса заинтересованным лицом и отправить подготовленную для него карту.
Италия
В Италии нельзя получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Существует государственная инвестиционная программа, но она позволяет получить вид на жительство за покупку государственных облигаций, инвестиций в уставной капитал компаний, социально значимые программы или стартапы.
В Италии рады мигрантам, у которых отсутствуют финансовые проблемы. Они могут получить статус как цифровые кочевники. Для этого нужно купить или арендовать недвижимость на любую сумму, а также предоставить доказательства постоянного дохода от от 32 400 € в год и сбережений не меньше от 30 000 €.
Виза цифрового кочевника позволяет претендовать на ПМЖ через 5 лет, а спустя 10 – на получение гражданства на общих основаниях через натурализацию.
Венгрия
В Венгрии при покупке недвижимого имущества заявители могут претендовать сразу на десятилетний ВНЖ. С 2024 года его можно получить при минимальных инвестициях в размере 500 тыс. евро. Собственность нельзя продавать на протяжении 5 лет.
Наиболее дорогое жилье расположено в Будапеште, первичное стоит порядка 162 тыс евро, а вторичное – 125 тыс €. В основном инвесторы предпочитают вкладываться во вторичную недвижимость. Повышенный спрос отмечается на апартаменты в кондоминиумах (так называют МКД).
ВНЖ сохраняется даже при непостоянном проживании в Венгрии. Возможно продление статуса 1 раз по истечении 10-летнего срока. В Венгрии на ВНЖ могут претендовать и цифровые кочевники, работающие удаленно и имеющие доход не менее 2 тыс евро в месяц. ВНЖ позволяет путешествовать по странам Шенгенской зоны и позволяет легализоваться в других странах европейской зоны.
Кипр
Одним из популярных направлений инвестирования для россиян остается Кипр. Здесь минимальные вложения составляют всего 300,000 €. Инвестор вкладывается в 1-2 объекта с учетом их суммарной стоимости. Жилье приобретается только на первичном рынке, а коммерческие объекты – на любом. Годовой доход покупателя должен превышать 50,000 евро.
Инвестор не должен работать по найму на Кипре. Иностранец, получающий не менее 3,5 тыс евро ежемесячно и работающий за пределами страны, может рассчитывать на получение визы цифрового кочевника.
Здесь с недвижимого имущества не берется налог, при желании его сдают в аренду и продают после приобретения ПМЖ и по прошествии 5 лет. Апартаменты можно приобрести за 80-90 тыс евро, а элитные виллы реализуются по стоимости в несколько миллионов евро.
Взрослые получают ВНЖ бессрочно с необходимостью менять удостоверяющую карточку каждые 10 лет, дети – до достижения 18 летнего возраста. Через 5 лет после присвоения ПМЖ инвестору может подавать пакет документов для приобретения паспорта страны.
Португалия
Предусмотрено оформление статуса при покупке имущества минимум за 350,000 €. Но это касается только объектов на вторичном рынке, построенных как минимум за 30 лет до покупки. Для новых объектов минимальная сумма вложений – 500,000 € на Азорских островах, Майдере или малонаселенных районах. В первый год после получения статуса в Португалии нужно проживать не менее 7 дней, в последующие — не менее 14.
Апартаменты в Португалии достаточно дорогие. Их стоимость начинается от 180,000 €, а элитные виллы и отели стоят несколько миллионов евро. Через 60 месяцев после получения статуса ВНЖ можно претендовать на получение гражданства страны.
Сравнительная таблица
Рассмотрим, в каких странах из рассмотренных выше наиболее высокая и низкая минимальная цена покупки недвижимости для получения ВНЖ.
| Страна | Минимальная цена недвижимости |
| Греция | 250,000 € |
| Италия | Не предусмотрено |
| Венгрия | 500,000 € |
| Кипр | 300,000 € |
| Португалия | 350,000 € (старые объекты)
500,000 € (новые объекты) |
Планируя инвестиции, нужно учитывать процент налога, который придётся отдать государству при покупке: в Греции налог составляет 3%, в Венгрии 2-4, а на Кипре – 3-8%.
Динамика цен на недвижимость в Европе
В период 2000-2008 гг. цены на недвижимость в Европе повышались ежегодно на 3-7%. Поддержка спроса стимулировалась существующими ипотечными программами. В отдельных государствах банки выдавали кредиты, полностью покрывающие стоимость объекта и еще сверху расходы, которые нес будущий собственник. В 2008 г. грянул финансовый кризис, который пришел в Европу из США.
В государствах, в которых рынок был перегрет, случился резкий обвал цен, в других регионах наблюдался умеренный спад. В стоимости падала вся недвижимость, начиная от домов и заканчивая отелями. Отмечался нисходящий тренд вплоть до 2014 года. Начиная с 2014 года экономика большинства стран начала восстанавливаться. Банки ограничили число желающих получить ипотеку, застройщики сократили темпы строительства. Средняя динамика цен составляла 5% в год. В Венгрии они росли более быстрыми темпами.
После пандемии коронавируса спрос резко пошел вверх, а предложение изменилось несущественно, что вызвало стремительный рост цен. К 2022 году стоимость недвижимости в основных странах повысилась до 50% по сравнению с пиковыми значениями 2007 года. Такая тенденция не была зафиксирована на Кипре, в Греции и Италии. Цены значительно опережали рост арендных ставок, из-за чего доходность коммерческих и жилых объектов в Европе снизилась. Это привело к тому, что в конце 2022 года объем инвестиций в отрасль от профессиональных игроков стал уменьшаться.
В 2023 году недвижимость, особенно жилая, сильно выросла в цене, как и ставки по ипотеке. Число заключаемых договоров уменьшилось, из-за чего стоимость недвижимости стала снижаться. Спад по Европе составил по 2% ежегодно в течение 2023-2024 гг. Наибольший спад произошел в Германии, Нидерландах и Финляндии.
В Греции сейчас отмечается расцвет экономики. Идет рост цен на жилье – в среднем по стране +10%, а в отдельных регионах – до +20%. Но в 2024 году они достигли лишь уровня 2008 года, что говорит о том, что имеется еще большой потенциал роста. На Кипре отмечается восходящий тренд из-за роста цены на жилье среднего класса. Здесь большое количество иностранных инвесторов, которые обеспечивают более четверти всех продаж.
